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【二度调研笔记】长三角热点三四线市场变化(十九)嘉兴篇

作者: 汪新 发布时间: 2019年09月07日 17:01:38

文/研究员    杨科伟、柏品慧

市 场 综 述

楼市、地市皆冷

到访成交大幅下降,普遍预期房价回调

就嘉兴(楼盘)人口、经济等城市基本面来看,2017年,嘉兴人均GDP达93964元,三产结构为3.1:53.0:43.9。是年末,全市常住人口465.60万人,其中城镇人口300.31万人,城镇化率达64.5%。户籍人口356.37万人,常住/户籍人口比值为1.31。全年迁入人口4.29万人,迁出人口1.33万人,人口机械增长率8.35‰。城镇居民人均可支配收入53057元,年末城镇常住居民人均住房建筑面积39.62平方米。

2016年,嘉兴房地产市场开始转暖,主要在于2016年3月上海(楼盘)升级限购,投资需求外溢至周边三四线城市,嘉兴明显受益;2017年3月,嘉兴成为浙江对接上海示范区,房价快速上行,由7000-8000元/平方米涨至毛坯1.4万元/平方米,统一捆绑30万元车位;2018年上半年,市场热度惯性延续,多数项目认筹推售比2:1甚至3:1,抢房、开盘即售罄已成常态化。并且,一、二手房价格倒挂,二手房配套成熟的小区售价一度高达2.5万元/平方米,新房“买到即赚到”,进一步倒逼恐慌购房和投资购房需求集中释放。

到了2018年下半年,市场急速转冷,案场到访量明显下降,工作日日均10-15组,周末20-30组。二手房市场急速冷却,成交显著缩量,房价由2万/平方米以上回调至1.8万/平方米左右,依旧有价无市。新房市场略好于二手房,但各项目销售开始分化,顺销期月均成交量最高达40-50套,最低不足10套。购房者普遍观望,在于:一方面,2016年、2017年大量供地,市场整体供大于求,购房者可选择空间大。另一方面,因限价异常严苛,项目盈利空间明显收窄,导致土地市场转冷,市区新出让地块大都底价成交。典型如南湖区,地价由2018年上半年1万/平方米(剔除配建1.3万/平方米)降至下半年7000元/平方米,乡镇新挂牌土地更是大量流拍,在“地价低与房价低”的简单关系中,普遍预期房价回调。

01

政策环境

限购、限价等“四限”依旧严苛

外地人限购1套,限售2年

嘉兴本地人不限购,外地人限购1套住房,无社保缴存年限要求。认房不认贷,本地人首套房首付30%,二套房首付50%,外地人首付皆50%。房贷利率普遍上浮20%-25%,近期个别项目利率上浮比例下调至15%,但信贷额度偏紧,放款时间较长。非嘉兴户籍居民家庭住房限售2年,对在嘉兴市区内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,限售2年。限价政策异常严苛,毛坯售价统一不超1.4万元/平方米,导致市区新房价格相差不大,毛坯售价大都在1.3万-1.4万元/平方米区间窄幅波动。企业突破限价方式在于精装、强制性捆绑车位(标配30万元,可贷款5年)、捆绑地下储藏室(仅限于个别项目)等。多数项目每日网签严格限定2-5套,成交数据明显失真。

02

客户结构

地缘性客户占比超7成

核心城市外溢客群不足10%

地域性购房理念根深蒂固,购房者以地缘性客户居多,占比70-80%,乡镇客户占比5-10%,跨区域购房现象寥寥。相较而言,高铁嘉兴南站片区有部分上海、杭州(楼盘)等外溢客群,占比约10%,其他区域占比更低。

03

营销去化

分销、一、二手联动皆有运用

限价下特价房折扣力度有限

随着市场转冷,各项目案场营销方式试行渠道分销,商圈拓客、派单,一二手联动,老带新奖励,特价房(因政府严格“限价”以稳定市场,多是底楼、顶楼产品,折扣力度相对有限)等,但市场成交表现依旧不容乐观。

04

区域市场

去化率降低后大幅降价尚仍不多见

仅部分特价房试水

南湖区:嘉兴市政府所在地,生活配套成熟,并有数栋写字楼聚集区,市场需求有支撑。中国铁建(601186,股吧)花语江南乃全市品质、价格标杆,售价2.4-2.5万/平方米,精装标准5800元/平方米,捆绑车位30万。

秀洲区:市政府重点规划打造的高端居住区。2015年中梁入驻,中梁壹号院于2018年上半年售罄。2017年金茂、卓越相继入驻,地价分别为7000元/平方米、1万/平方米,生活配套不足是短板。

整体而言,嘉兴缺乏支柱型产业,经济在浙江省属中等发展水平。为了加快产业转型升级,助推经济更好、更快发展,嘉兴市政府着力引进高素质人才,部分出让地块要求配建一定比例的人才住房,甚至整栋收购新房做人才公寓。

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