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近90%典型上市房企总有息负债增加 房企债务“化

作者: 汪新 发布时间: 2020年08月02日 12:10:51

财报显示,截至2019年末,正荣地产负债总额1381.6亿元,较2018年末1169.2亿元增加18.2%。其中,流动负债964.46亿元,占负债总额比例为69.8%,约为营收规模的三倍。与负债总额高速增长相对应,公司2019年净负债率为75.2%,相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。据《经济参考报》报道,负责正荣地产财务的人士介绍说,这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。

通过增加权益美化业绩的上述企业是否存在“明股实债”之嫌,令人深思。

一位财务领域的业内人士告诉记者,明股实债是指投资方以股权形式进行投资,但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益,以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息(固定)收益的刚性实现为要件。

“简单来说,就是虽然看起来是股权投资,但是有明确的到期日期,要还本付息,挂羊头卖狗肉。”上述财务人士表示,明股实债最大的风险就是企业杠杆不清,存在到期兑付的压力,会影响公司的长期稳健经营甚至引发流动性风险。

此外,房企还通过“利息资本化”的方式来调节利润和负债。克而瑞数据显示,在70家行业典型上市房企的年报中,有64家企业披露了2019年利息费用的资本化规模。其中,超7成房企的利息资本化率在70%以上,13家房企利息资本化率高于90%,15家房企利息资本化率在80%~90%之间。从典型房企的利息资本化情况来看,房地产行业整体的借款利息资本化率相对较高,64家企业利息资本化率的中位数达77%。

克而瑞研究指出,利息资本化将开发成本后置,有助于减少当期财务费用、提升企业当期利润表现,同时也提高了存货的账面价值。

扩张力度不减

南京市房地产学会副会长李子墨在接受记者采访时表示,当前环境下,对于房地产企业来说,正确的拿地策略显得尤为重要。

记者研究发现,尽管负债压力增大,今年以来,不少房企依旧选择了较为积极的拿地策略。克而瑞数据显示,2020年前6个月德信中国新增土地货值357.7亿元,位列第34位。

6月4日,经过188轮“厮杀”,德信中国击败近20家房企、以7.25亿元摘得2020-4号徐运新河东D地块,溢价率高达135.39%。

5月29日,德信中国以14.18亿元竞得杭州萧山一幅住宅用地。而此前一天,德信中国刚刚以12.28亿元拿下成都公开出让天府新区一商住地,1.73万元/平方米的楼面价,溢价率80%。5月19日,德信中国斥资22.53亿元获得宁波鄞州一幅住宅用地,楼面价2.2万元/平方米,溢价率达45.7%。而在5月7日,德信中国以17.7亿元拍得杭州数字商贸城单元地块后,还在当天联手杭州西投置业以2.6亿元拿下西湖区浮山单元一幅土地。2月12日,德信中国更是经历9小时鏖战、455轮竞价拿下温州瓯北城市新区商住地块。

“厮杀拿地”戏码屡屡上演。据报道,1月10日,融侨地产集团以8.99亿元竞得福州闽侯一宗优质地块(宗地2019-29号)。除了福州大本营之外,融侨地产集团郑州荥阳闽台文创小镇也在近日拿下荥政储(2019)57-2-1号、荥政储(2019)57-2-2号两块优质地块。

对于发展相关问题,融侨地产集团方面表示,公司始终秉持“为居者着想,为后代留鉴”的经营理念,坚持聚焦收敛、精耕细作,注重效益胜于规模,追求有质量的可持续性发展。

克而瑞研究指出,绿城、中梁、德信等投资金额较去年同期涨幅较大,绿城上半年投资金额近778亿元,位列新增土地金额榜第三,同比涨幅164%,延续了去年以来投资加码、冲规模的态势。而近三年拿地保持快节奏的中梁,上半年拿地销售比达0.8,投资意愿和力度均较大。

易居克而瑞咨询业务事业部城市发展部副总经理缪萌向记者表示,对于任何房地产企业来说,企业要生存,地是必须要拿的。只是几个方面要注意:要谨慎进入去化周期慢、库存大、人口净流出的城市,同时也要谨慎进入不熟悉的业态(商业、办公、产业等)。对于地块的情况必须做好细致的调研工作,特别是要排除隐藏的暗伤(如采矿区等)。拿地的周期也很重要,最好是当年拿地当年回现。产品上不但要做好做精,还要有自己的特色,有自己的标签。在规模有限的情况下,现金流是生命线。

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