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成都楼市:这类房产涨幅最大,可偏偏普通人看

作者: 汪新 发布时间: 2020年09月03日 16:58:08

  

成都楼市:这类房产涨幅最大,可偏偏普通人看


  这是成都房神,全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今,成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

  房神不像其他自媒体房产专家什么的,含着骨头露着肉的让你摸不清头脑!房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

  以下精选问答内容选自粉丝提问

  提问:房神你好,坐标成都,最近看中了两套房,一套华宇广场70多平的次新房,未满两年!另一套是老小区地铁口多层顶楼复式带花园一百多平的,价格都差不多,现在很纠结,不知选哪套投资?

  回答:你好,可以选择老破大的,现在几乎市面上的房产大V,都不会推荐买老破大,但是在这里,大家要搞清楚一个观点:投住分离,投资和自住是两个概念,自住要的是自己住起来舒服,便捷。而投资讲究的是回报。

  如果你从自住的角度分析房产投资,那很多理念都是冲突的,这种90年代的老破大,怎么会有人要呢?

  正是因为没人要,所以价格也这么低啊。买入时,已经是“最差最差的垃圾”,那未来只能越来越好,且这种房子有以下两大好处。

  1:对抗风险

  举例:大家都说深圳的房子15万一平米很危险。房地产市场如果崩盘,会直接腰斩,直接跌到8万一平,但是老破大的房子,买入的时候就5万一平。

  就算房价崩盘,你说能崩到多少?就算新房价格腰斩到8W一平。可是老破大的买入价,已经是在你崩盘价以下了。

  所以老破大的房子是具有抗跌性的。当然,部分限购,限价的城市,导致新房比二手房还要便宜,这个是人为干预导致,不属于市场经济范畴之内,这样的房子,在未来也只会越来越少。

  2:回报率高

  举例:成都的电梯新房,房价2-3W/㎡。市区的老破大,房价1W/㎡左右。这当中有1-2倍的价差,房价上涨时,新房会带动老破大一起涨,新房价格涨到10W/㎡,老破大应该在5万/㎡左右。电梯房涨了3倍,而老破大涨了5倍。你觉得哪一个的回报率高?

  再换一种算法,举例:你花300万,买一套单价3W的电梯房,房价涨到9W/㎡,现在这套房子价值900W,你赚了3倍,但是你花100W买一套单价1W的老破大,当房价涨到3W一平,现在这套房子价值300W,同样也是赚了3倍,

  那么问题就来了,请问3W涨到9W和1W涨到3W,哪个更简单?自己去揣摩。

  二:尽可能买较大的面积

  为什么要尽可能买大面积呢?因为限购政策,导致购房资格越来越宝贵。 所以你买的房子,面积一定要足够的大职业买家特别喜欢买一些很特殊的户型,一些很“妖”的房子,以获得更大的超额利润。

  比如居民区的无电梯顶复,又或者是超大户型职工宿舍。户型也建议最好选四房,楼市里,卖得最好最贵的是二房。二房单价,一般要比四房或者复式贵10~14%。

  因为这一模式要长期持有,所以看中的是:这套房子在未来5年,10年,15年,能够长期持续升值。随着时代的变化,楼市发展那么快,人口,环境,地铁,比例一切都会变的。

  我们有足够的耐心,一直等到四房比二房贵的那天。而且,同样一个小区,四房可以赚到远远比二房多的盈利。因为面积大,差价拉得也比二房远。

  提问:房神,卖家要求总价10%的定金是否合理?比如200多万的房子,需要定金20多万。我看国家规定担保法20%以内的定金都有法律保护,请问一般是多少比例?如果卖家拿定金赎楼,如何最大避免风险?

  回答:一般200万以内的,定金不高于成交价的20%,且不高于20万成交价。如果200万以上的,定金不高于10%,且不高于50万。定金适当最好,通常5-10万,用于赎楼正常,不必担心,有定金罚则,合同会约定违约的赔偿办法。可以约定一个赎楼解押的期限。

  提问:房神你好!请问如何做房产投资,普通人也可以吗?手上有子弹100多,不知道投资啥?请房神指点!

  回答:房产之所以成为很多人的资产配置选择,不在于房产跟随着通胀,平均每10%-15%的上涨。

  无论是股票,期货,有大量的投资回报,都可以在短期内超过12%这个数字。

  但是几乎无一例外,小到普通家庭,大到马化腾,王卫。最后的资金,都会变为不动产。

  因为房产的增值,是稳定的,雷打不动的;房产的价值,就是国家的股份,城市的干股。最重要的,是房产拥有杠杆。

  只要你的选筹正确,房贷可以瞬间放大你的收益;从12%一年,变成36%一年。没有任何一个投资产品,具备36%的稳定收益。

  而购房者要做的,只有三件事:

  1.凑到首付;

  2.选好房产;

  3.贷款贷足。

  赚钱的方法过于简单,长此以往,社会分化的速度大大加快。

  所以,限购限贷出现了。

  你每解决一次限购限贷,每次两趟民政局,每次一笔抵押贷,都是在飞速超越这个社会的阶层。

  而不是赚加班工资。

  工资,是现金流,是赚钱的手段。

  现金,是生产工具,而不是生活资料

  买房少贷款,才是风险更大的选择。

  一元钱的现金,10年后就只剩下1块钱的真实价值。

  而你的现金流,也会受到更沉重的压力。

  第一套房买好了,才能房生房,才有第二第三第四套;

  第一套房买差了,工作一辈子赚的钱,都买不回第一套好房。

  上班挣的工资,大概率是永远也凑不上首付,越往后,这个现象就会越明显。

  一步错,步步错,80%的人第一关就过不去!

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